不動産の価値を把握するための収益還元法

投資目的で不動産を購入しようと思っても、その不動産がどれぐらいの利益をもたらしてくれるのかわからなければ、価格が適切なのかも判断しにくいですよね。
せっかく購入した不動産が思ったよりも利益にならず、失敗したらどうしますか。金額が大きく売却や別の不動産の購入の手間も大変なので、そう簡単にはやり直せません。
やはり購入前に少しでも不動産の価格が適切なのかを評価することが大切です。不動産の価格を評価する方法はいくつかありますが、今回は「収益還元法」というやり方を紹介したいと思います。


収益還元法はその名の通り、その不動産からはどれぐらいの収益が得られるのかを基準にして不動産の価値を決めるというやり方です。
これはとてもシンプルな考え方で、収益が大きい不動産であれば価格は高くなりますし、収益が余り期待できないのであればその不動産の価格は安くなるということです。
このように収益から計算される不動産の価格のことを「収益価格」といいます。収益価格がわかれば、これから購入しようとしている不動産の価格が適切かが判断できますね。
収益還元法は大きく分けて「直接還元法」と「DCF法」に分類できます。直接還元法の方が簡単に計算できますが、より正確な収益価格が必要な場合はDCF法の方が優れています。


直接還元法は1年間の収益を還元利回りで割って収益価格を求めるという簡単な方法です。
収益は家賃収入などから費用を引いたものだと考えてもらえばわかりやすいと思います。家賃収入が100万円で費用が30万円必要なのであればその不動産の年間の収益は70万円ですね。
還元利回りが5%だとすると、(100万-30万円)÷5%で1,400万円が収益価格ということです。問題なのは還元利回りをどうやって設定するかです。
一般的な方法が類似の不動産の取引事例を参考にする方法です。不動産会社のサイトで確認できる場合が多いので似たような不動産がないか確認してみてください。

DCF法は将来の収益を割り引くことと、売却まで含めた価格を考慮した計算方法です。
今月に5万円をもらうのも、10年後に5万円をもらうのも同じに思えるかもしれませんが、まったく異なります。今月もらった家賃を10年間運用したらと考えると、10年後の家賃は等価ではないことがわかると思います。
将来のことまで考えるDCF法は少し計算方法が複雑ですが、直接還元法よりも正確な金額を計算できるというメリットがあります。