収益物件を選ぶコツについて

不動産を購入する目的は、ただ住んだり事務所を構えたりするためだけではありません。
購入した不動産を他の人に貸すことによって家賃収入を得ることができます。借りてさえもらえば、毎月安定した家賃収入が入ってきますので、投資目的に不動産を購入することは一般的です。
また不動産を購入しておいて、値段が上がったら売却して利益を上げるという方法もあります。こちらは値段が上がらなければ利益が出ないというリスクも抱えることになります。
今回はあくまで家賃収入を目的とした不動産投資について考えてみたいと思います。こういった不動産は「収益物件」と呼ばれます。

そもそも収益物件にはどのようなものが存在するのでしょうか。大きく分けて住宅に使われるアパートやマンションと、ビジネスに使われるテナントがあります。
規模も様々で一部屋だけという収益物件から、マンションやビルを丸ごと所有してたくさんの人や会社に貸し出すというパターンも考えられます。このへんは用意できる資金によって決まる感じですね。
マンションやビルを丸ごと所有するにはたくさんの資金が必要になりますが、入居者が入らなかった場合のリスクを分散できるというメリットもあります。
一部屋しか持ってない場合には入居者が決まらないとまったく家賃収入がないことと、管理コストが高くなる傾向があります。ただし初期費用は少ないという圧倒的なメリットもあります。

どのような収益物件を選ぶかは人それぞれですが、最終的にどれだけの収益をもたらしてくれるかが重要です。
立地の悪い物件は安価に購入できるかもしれませんが、家賃収入もそれなりになってしまいます。どのような場所にある物件なのかはとても重要なポイントです。
現在はいまいちだとしても、しばらくすれば発展する場合はどうでしょうか。学校や病院、大型商業施設などが建設されれば立地は大きく改善されます。
ただし、あまりにも年月が必要だとそれまで満足な収入が期待できない可能性が高いですし、発展したころには物件が古くなってしまっている可能性も高いです。

様々な条件があるため収益物件を選ぶのはとても難しいですが、利回りから考えてみることが大切です。要するにどれぐらいの金額を投資して、どれぐらいの収益が期待できるかということです。
年間収入を購入価格で割ると「表面利回り」が計算できますが、税金や管理費、修繕費などの費用についても計算しておいた方がいいでしょう。費用も含めた利回りを「実質利回り」と言います。